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中介们暗流涌动:房产经纪踏入变革时代

2019-12-01 08:59:26   人气:2743

1998年颁布的城市住房制度改革是房地产中介发展的一个巨大分水岭。

根据《2001年中国经济统计年鉴》的数据,中国经济在1991年左右处于低谷。房地产几年来呈负增长,住房开发面积只有3000万平方米左右。在这种环境下,国内房地产中介行业的发展曾经非常缓慢,年总营业额不到100亿元。

住房制度改革的推行使已经实行了40多年的福利住房分配制度退出了舞台。住房建设已经高度商业化,甚至在一定程度上改变了中国的经济结构。

因此,1998年,中国房地产经历了一次“不寻常”的增长,住房开发面积飙升至1.6亿平方米。此后,十多年来,国内住宅开发面积逐年增加。房地产中介行业迎来了20年的黄金时代。根据公共信息,从1998年到2018年的20年间,仅二手房的累计销售额就超过30万亿元,年平均销售额超过1.5万亿元。

2012年至2017年,新房和二手房交易规模保持了较高的增长率,年均复合增长率分别为15.6%和18.2%。未来,随着城市化的继续,住房需求将继续稳步增长。

从供给结构来看,二手房流通的加快增加了市场的有效供给。随着国内房地产市场从“增量时代”向“股票时代”的加速转型,二手房交易市场的比重有望超过新房。

现在,房地产市场的红利正从“建设”转向“服务”。在工业互联网的冲击下,房地产中介市场将成为各方争夺的场所。

事实上,房地产交易服务业在20多年的发展过程中一直在不断寻求互联网转型。目前,中国二手房经纪领域的互联网参与者主要有三种类型:第一种是交通广告模式,以58个城市搜房网和安居客为代表,以媒体和网络广告的共同属性为现金流模式;第二种是开发商的服务外包模式,以易居和世界联盟为代表,简单来说就是帮助开发商卖房子;第三种是平台交易模式,以林克斯特和方多为代表,他们是房地产交易的深度参与者。

前两种模式对房地产经纪行业的参与有限,很少能解决行业难题。在这个阶段,对于大型企业来说,他们不再为是否基于互联网而挣扎,而是如何转型。对于中小企业来说,选择进入哪个平台已经成为当务之急。

根据运营模式的不同,我国房地产交易服务模式呈现出四种发展路径:直接运营模式、联盟模式、半开放平台模式和全开放平台模式。从信息门户到房地产电子商务再到当前的交易平台,这个行业似乎已经找到了突破。

直接方式

柴佳和中原地产是直接经营模式的代表企业。直接操作的优势在于它可以从住房供应、获得客户、然后买卖房地产形成一个完整的闭环。然而,它的缺点也很明显。它的规模不能迅速扩大,需要大量的操作。

目前,平台型企业正在积极招聘中小企业,同时也瓜分了整个房地产市场。就住房供应而言,直接经营模式将越来越不如“多人多”的平台中介。在直接商业中介无法触及的三线和四线城市尤其如此。此外,当直营店的数量突破一定数量时,必然会给企业带来沉重的资产和沉重的运营。

加入模式

接合模式可分为轻接合模式和重接合模式。例如,21世纪的房地产在通过品牌影响力吸引中小经纪公司加入后,将向关联企业出口品牌、技术和管理模式。作为特许经营者,它可以利用特许经营者的资源来壮大自己,进一步扩大品牌影响力。

然而,光加入模式往往不能对加入的企业施加强有力的约束。这种弊端不仅使企业无法与关联公司建立强有力的凝聚力关系,而且关联公司管理松散也有可能导致服务质量参差不齐,影响品牌的知名度和美誉度。

与轻联盟相对应,重联盟模式对联盟企业有很强的约束力,产值也更多。然而,在出口更多价值的同时,这也意味着中小企业将失去相当大一部分自主权。这是许多企业家不愿接受的。

在工业互联网的转型和改革中,轻重联盟企业主要与其他大型房地产平台达成合作,为客户流入和品牌曝光交换自己的资源。

平台模式

与联盟模式类似,基于平台的运营也分为两种模式:半开放平台和完全开放平台。

链屋阴影下的壳屋是半开放式平台的典型代表。壳屋搜寻(Shell house hunting)整合了连锁屋的屋源数据、技术体系和管理模式,被认为是连锁屋的“自我转化”。据悉,该连锁店内部的一些人对媒体表示,该连锁店推出贝壳寻找住房对他们没有太大影响。

完全开放平台和半开放平台的最大区别在于完全开放的房地产平台的公平性和中立性。

方多是全开放平台模式的先驱。今年3月,芳多首席执行官段毅公开表示,他不会雇佣私人经纪人、设立线下商店或侵犯已结算企业的数据,旨在建立一个以经纪人和商家为中心、由saas支持的独立开放平台。

在公平和中立的基础上,我们致力于改变房地产中介的运营模式,通过创建适合房地产中介的saas解决方案,提供深度的资源授权,提高服务效率,拓宽服务范围。

该平台模式更接近工业互联网对房地产交易服务行业改革的探索,能够更好地在数据、网络和智能方面提升行业B终端用户。独立开放的第三方开放平台可以灵活提供定制化、模块化的产品和服务,更能满足不同中介的差异化业务服务需求。

现在,作为全开放平台的代表,范多正准备先登陆资本市场。2019年10月9日,Fanduo正式向美国证券交易委员会(sec)提交招股说明书,准备根据交易代码“duo”进行首次公开发行。

有许多房子创造了一个闭环网上房地产交易模式。他们建立了一个基于saas基础设施的平台来实现光模式操作。一路走来,他们在壳牌之前摸索着平台模式,经历了几次曲折。现在他们终于想了解工业互联网的实际路径,实现持续盈利。根据招股说明书,范多在2017年盈利很少,自2018年以来盈利迅速。2018年,范多的净利润为1.04亿元。截至2019年6月30日的6个月内,净利润为1.003亿元(1461万美元),较2018年同期的3763万元增长166.6%。

此外,凡多2018年的gmv为1137亿元。2019年上半年,gmv增至913亿元,同比增长100.2%。可以预测,范多2019年的gmv可能突破2000亿元。

显然,在工业互联网的驱动下,下半年中国的房地产经纪人不再属于传统企业,深度工业化的中介平台也将回归对工业资源的竞争。在这种背景下,房地产交易服务业迎来了深度融合的可能性。

芳多快速成长的核心在于中介的赋权,这给行业带来了网上开店、管理系统、房地产数据库等方面的重构和演进。

在工业互联网时代,平台的核心价值在于为行业提供基础设施,建立覆盖多个产业链环节的高效生态系统。Fangduo提供了一整套基于云的saas产品和服务,能够产生规模效应,大大降低服务的边际成本,为平台的中介创造最大价值。saas使能平台已经成为行业最基本的“设施”,行业的运营规则也将从集中模式转变为分散模式。

随着人口红利的逐渐减少,消费互联网行业的增长逐渐放缓。随着工业互联网的发展,中小微型企业在中国产业升级过程中的重要性逐渐增加,互联网基础设施将不断完善。

例如,凡多有一个1.31亿住房资源信息的“房地产字典”。根据乔斯特·沙利文(Jost Sullivan)的数据,这是目前中国最大的房地产数据库之一,逐步实现了住房资源信息的数字化和透明化。通过大数据和智能算法,经纪人可以准确地将房子与客户匹配起来。

工业互联网时代的房地产交易平台不直接为终端客户提供服务。该平台提供的基础设施是吸引传统行业参与者加入、增强传统行业参与者权能、建立数据收集系统和承载其先进技术应用的核心。这个平台为所有经纪人服务。

在对该行业的一次访问中,1亿欧元获得了一系列数据:上海目前有9万多名房地产经纪人,但2018年,上海的房屋成交量仅为20万套左右,平均每年只有一名经纪人经纪2-3套。

经纪人运作效率低下,经验贫乏,这在很大程度上反映了行业需要一个全面的saas系统来提高交易租户的匹配效率,从而服务于巨大的市场。

根据上海地区10万元的保守收入,单个经纪人每年将收入的2%用于信息工具以提高效率和能力,5%用于营销以获得客户。那么上海房地产经纪人的saas服务空间约为6.3亿元,而中国房地产经纪人的总数接近200万,这意味着整个市场预计将超过100亿元。

Saas不仅给行业带来了在线工作流和数据,而且在更深的意义上,房地产经纪saas系统的出现大大提高了行业的运营效率,带来了供应链整合、流程获取、交易匹配等新的运营模式。

正如嘉鱼基金董事长卫哲所说,当中国的互联网流量和资本市场都进入股票时代时,企业家只会重视提高效率。工业互联网的核心是提高效率。

范多建立的“房地产经纪人垂直saas平台”是赋能行业的典型代表,为房地产经纪人提供完整的saas解决方案。saas平台由经纪公司管理的“多多云销售saas销售”和为经纪人日常业务设立的“多多销售saas房屋、新房saas平台和租赁saas平台”组成。进一步连接到1.3亿“建筑词典”数据库,为房地产中介行业提供“低耗高效”的综合解决方案。

经纪公司通过saas平台实现在线签约、合同管理、佣金结算、获取大量真实住房、控制动态房价数据等云服务,同时充分接触行业资源,大大提高运营效率,降低业务成本。甚至经纪人也可以通过芳多的saas平台建立属于个人品牌的“网上商店”,以聚集私人域名流量。对于购房者来说,方多搭建的saas平台相当于优化行业服务机制,有针对性地将真正的住房供应与经纪人捆绑在一起,丰富了选择,降低了风险。

目前,Fanduo在saas授权方面相当有效。根据招股说明书,截至2018年底,在中国近200万房地产经纪人中,凡多平台的注册经纪人人数超过91万,渗透率约为45%。截至2019年年中,凡多平台已经注册了107万多商户。

值得一提的是,中国saas系统的发展也不同于美国。

美国企业的高度忠诚和全球化的规模为美国的saas平台产业创造了稳定和快速增长的土壤。有能力的美国公司愿意为高效的saas平台支付数百万美元的年费。然而,在中国,仍然很难通过订阅系统。中国大部分saas系统都是作为平台的底层结构存在的,大部分计费方式都是“项目定制”。

gvv ggv资本数据显示,美国软件公司占saas系统总收入的80%以上,而中国软件公司的收入主要依赖服务。对于类似的软件公司,中国企业的毛利率比美国企业低20个百分点。

中国saas市场的未来有着巨大的空间。方多表示,目前方多saas是整个交易平台的技术体系和基础设施。随着不断创新和提供与贸易相关的增值产品和服务,saas将有更多的想象力。

目前,saas平台已经逐渐成为行业的基础设施。通过大量资源使中介企业成为交易的驱动力,平台将逐渐把操作系统的中心转移到用户和市场。在这一发展理念下,芳多再次领先业界。

正如范铎总裁曾Xi所说,中国房地产市场已经达到“刘易斯拐点”,效率是刘易斯拐点的祸根。基于互联网的房地产交易服务行业将为券商打造全新的生产模式。

面对行业转型升级,房地产交易服务企业纷纷用自己的方法打破董事会。然而,如前所述,利用saas交易平台优化行业服务、减少市场信息不对称、提高交易效率和经验、构建完整的行业服务链是这一垂直行业快速发展的机遇。

那些有技术壁垒的服务平台将占据未来。

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